纪法讲堂｜向请托人出售房产长期不实际交付如何定性

　　实践中，很多新型腐败具有间接性、隐蔽性、迷惑性，腐败分子往往以市场交易之名行贿赂之实。笔者就曾遇到这样一起案例。2020年下半年，A市甲公司与乙公司发生合同纠纷，甲公司向A市中级人民法院提起诉讼，要求乙公司按约支付5亿元，乙公司以甲公司违约在先拒绝支付。案件审理期间，分管该案审理工作的A市中级人民法院副院长周某，向甲公司负责人郑某提出，将登记在其子名下的房产以400万元的价格卖给郑某。后周某以其子名义和郑某签订了房产买卖协议，将房产证及钥匙交给郑某，未办理房产过户手续，郑某支付400万元购房款。2021年上半年，周某利用职务便利，向案件承办人打招呼，帮助甲公司与乙公司达成调解协议，最终甲公司获得3亿余元款项。后经查明，签订房产买卖协议时，该房产市场价为350万元，因当时限购政策，无法办理过户手续。2021年上半年，限购政策取消，双方仍然未办理过户手续。截至2023年案发，郑某一直未使用、处置该房产。周某仍保有房屋备用钥匙，并定期打理、使用，周某之子对出售房产有关事项不知情。周某的行为应当如何定性？

　　对此，第一种观点认为，周某将房产以400万元出售给郑某，双方签订了买卖协议，并交付了钥匙，形式上完成了交付行为。因此周某的行为是正常的民事活动。第二种观点认为，周某利用职务之便为郑某谋取利益，将房产出售给郑某，价格明显高于市场价，构成受贿犯罪，实际支付价格与市场价之间的差额50万元，应当认定为受贿数额。第三种观点认为，周某的行为虽然符合出售房产的形式要件，但其主观上没有交付房产的真实意愿，客观上也未履行过户义务，房产的所有权未发生转移，且周某利用职务便利实施了为甲公司谋利的行为，本质上是以出售房产为名收受贿赂，受贿数额为400万元。笔者同意第三种观点，理由如下。

　　一是从行为双方的地位看，正常的房屋买卖是基于平等主体之间发生的民事法律关系，而行受贿关系中受贿方与行贿方存在制约关系。本案中，周某和郑某之间的关系，与普通的民事法律关系有本质区别。首先，周某和郑某是管理与被管理关系，双方的地位不平等。周某明知郑某在诉讼上有所请托，而向郑某提出以400万元出售相关房产。郑某出于让周某利用职权为其谋利的目的，放弃正当权益，既不对价格提出异议，也不要求周某过户房产。其次，周某和郑某之间并非正常的买卖合同当事人关系。郑某本没有购房需求，双方虽然签订了买卖协议，但对房产的价格，郑某既没有进行市场了解，也没有和周某议价。买卖协议签订后，周某仍然对房产进行使用，郑某未对房产取得实质占有。周某和郑某之间所谓的房产买卖显然已经背离了民事法律关系的本质，仅仅是掩饰双方非法行为的一种手段。

　　二是从行为的实质看，国家工作人员利用职权为他人谋利，通过虚假交易收受财物，应当认定为受贿犯罪。本案中，周某和郑某之间本质上是行受贿关系。首先，周某主观上没有出售房产的真实意愿。周某借诉讼之机向郑某提出出售房产，签订买卖协议后，周某仍然保留钥匙，并对房产进行使用。限购政策取消后，没有将房产过户给郑某的意思表示和行为，房产的实际权利人也不知道房产出售的情况，充分表明周某没有真实的售房意愿，和郑某签订买卖协议、交付钥匙的行为只是其收受贿赂的幌子。其次，郑某没有主张房产权利的客观行为。郑某对房产未进行任何形式的处置，反而对周某保留房产备用钥匙并使用房产持放任的态度。不动产物权的变动以登记为要件，该房产具备过户条件后，郑某从未要求周某过户，导致该房产所有权在法律上未发生实际转移，客观上仍一直由周某实际控制。本质上，郑某就是以购买房产为名向周某行贿。最后，双方的行为符合权钱交易的本质特征。周某利用职务之便，向案件承办人员打招呼，促成甲乙公司达成调解协议，甲公司因此获得3亿余元。为感谢周某帮助，郑某放任其继续使用房产、长期不将房产过户，实际上是放弃主张该房产的权利，而默认将400万元“购房款”送给周某。双方对此心照不宣，已经达成行受贿的合意，符合权钱交易的特征。周某的行为本质上是以出售房产为名行收受贿赂之实，而郑某为谋取不正当利益送给周某财物也已构成行贿罪。

　　三是从非法占有的故意看，受贿犯罪数额应当根据非法占有的对象来确定。本案中，准确认定周某的受贿数额，关键在于厘清周某的行为与以明显高于市场的价格向请托人出售房产行为的区别。据周某和郑某交代，双方并没有真实买卖房屋的意愿，之所以签订房屋买卖协议，并移交钥匙，目的是给行受贿行为披上“合法”的外衣以逃避法律的追究。周某提出以400万元向郑某出售房屋，真实意图就是收受郑某400万元，郑某亦心领神会，所以在限购政策取消后，双方仍不办理过户手续。周某的行为本质上是以虚假售房的方式收受贿赂，而非以明显高于市场的价格向郑某出售房产，其非法占有的对象是郑某全部400万元“购房款”，而非50万元的价差，这与其长期不过户房产的客观行为是一致的。因此，周某受贿数额应认定为400万元。